Immobilie finanzieren

[komsomolez]

Hallo

wir ziehen in ein paar Wochen nach Kopenhagen, haben aber bislang noch keine CPR und deswegen auch keine dänische Bank. Da ich aber jetzt schon mal grob überschlagen will, wie wir eine Immobilie finanzieren können, wäre ich für Aussagen zu folgenden Punkten dankbar:

Welchen Mindestanteil für Eigenkapital muss man annehmen?

Sind Kredite üblich, bei denen man flexibel tilgen kann?

Dient die Immobilie selbst als Sicherheit? Oder unser Vermögen / Einkommen?

In den Immoportalen findet sich eine Zahl "off vurdering" - ich interpretiere die so, dass diese Zahl zur Berechnung der Grundsteuer verwendet wird. Oft sieht man Zahlen, die weit unter den aufgerufenen Verkaufspreisen liegen. Wie oft werden die steuerrelevanten Einschätzung des Werts angepasst? Sollte ich davon ausgehen, dass nach Kauf zu einem bestimmten Preis dann automatisch dieser Preis für die Steuer angesetzt wird?

Werde natürlich alles im Detail mit der Bank besprechen, sobald ich ein Konto eröffnen kann. Aber danke für alle Hinweise vorab.

[Bischoff30]

OHNE CPR, OHNE Aufenthaltsgenehmigung und ohne Einkommensnachweise sieht es wirklich sehr sehr schlecht aus.

[komsomolez]

Das ist mir schon klar, aber darum ging es bei meinen Fragen nicht.

[micha_i_danmark]

Hallo,

die offentlig vurdering ist in der Tat die durch den Staat festgesetzte Bewertung der Immobilie fuer die Steuer. Es gibt zwei Arten von Immobiliensteuern - grundskyld und ejendomsværdiskat. In den letzten Jahren war diese Einschætzung immer wieder in der øffentlichen Debatte. Wie schon richtig angemerkt, liegt der Wert i.d.R deutlich unter den Marktpreisen. Das liegt an der "boligboble" - den rasant wachsenden Immobilienpreisen in den Grossræumen um Kopenhagen und trekantsområde Aarhus/Vejle/Kolding.
Wuerde die Steuer am derzeitgen Marktwert gemessen, kønnten viele neben der Kreditrueckzahlung uU. ihre Immbolilie nicht mehr halten. Das ist der Politik klar - daher die kuenstlich niedrigeren Werte.
Auch noch wissenwert: Man bezahlt in Dænemark keine Immobilienerwerbssteuer (nur ein paar kleinere Abgaben werden fællig) - dahingegen sind die laufenden Steuern auf die Immobilie vergleichsweise høher als in Deutschland. Denkmalgeschuetzte Immobilien sind uebrigens von der grundskyld befreit.

Man kann auch unter gewissen Umstænden 100% der Immobilie fremdfinanzieren. I.d.R stuetzt sich die Finanzierung auf drei Sæulen:
- Realkreditlån (bis max 80% des Kaufpreises) - preisguenstige Kreditform
- sælgerpantebrev - ein Pfandbrief vom Kæufer and den Verkæufer oder ein boliglån - ein weiterer Bankkredit
- kontant udbetaling - den Betrag den der Kæufer bar zahlen kann.

Beim boliglån kann man zwischen festem und variablem Zinssatz wæhlen. 2 von 5 Dænen wæhlen den variablen Zinssatz. Das kann sich durchaus lohnen, ist aber natuerlich auch mit einem ggf hohem Risiko verbunden, falls sich der Zins in Zukunft radikal verteuern sollte.

Aufenthaltsgenehmingung / CPR Nummer / Bank - das ist in der Tat ein wenig die Chicken-and-the-egg Problematik. Ohne Wohnsitz keine CPR, ohne CPR keine Bank und keine Wohnung. Aber alles læsst sich irgendwie regeln - gerade wenn man genuegend Kapital nachweisen kann.

Noch ein paar nuetzliche Links:
http://www.robinhus.dk/fakta/finansiering/boligfinansiering_begyndere.asp (erklært die Immobilienfinanzierung in Dænemark)
https://www.bolius.dk/generelt-om-rente ... aan-17528/ erklært die unterschiedlichen Zinsspielarten bei der Finanzierung
https://www.ois.dk// - øffentliche Information mit u.a. historischen Verkaufspreisen einer Immobilie
http://www.boligsiden.dk/ ein gutes Portal um nach Immobilien von verschiedenen Maklern zu suchen (es gibt mehrere - ich mag dieses am liebsten).

Wo sucht Ihr den eine Immobilie?

Viel Glueck!

[komsomolez]

Danke, das ist sehr hilfreich!

Wir wollen uns einen Eindruck vor Ort machen, aber grundsätzlich bevorzugt Norden / Nordwesten / Westen von Kopenhagen. Valby, Bronshoj, Gentofte, etc. - haben noch keine richtige Vorstellung, aber da die Kinder nach Skt Petri gehen werden und ich in Virum arbeiten werde, scheint das irgendwie nahe liegend. Sollte nicht viel mehr als eine halbe Stunde ÖVV vom Zentrum sein.

Hast du Meinungen zu diesen Gegenden, bzw. andere Ideen? Budgetvorstellung ist 4.5 bis 6 MDKK.

[micha_i_danmark]

Das Budget ist ja prinzipiell schon mal ok - aber natuerlich abhængig davon, wieviel Quadratmeter Wohnraum Ihr Euch mindestens vorstellt.

Ja das mit dem ØPV kann ich verstehen. Aber willst Du denn auch mit ØPV zur Arbeit oder nur die Kinder zur Schule?

Wenn Du mit dem Auto zur Arbeit fahren wilst, wuerde ich mir die eher stadtnahen Bezirke ansehen, denn dann kommen die Kinder gut mit dem ØPV zur deutschen Schule und Du kannst morgen "gegen den Strom" der Pendler bequem raus nach virum zur Arbeit fahren.

ZB. Frederiksberg. Dicht an der City (15 Minuten per Fahrrad bis zum Rathausplatz) und gut bürgerliche Gegend mit vielen Cafes und Shoppingmøglichkeiten. Das angrenze Valby ist billiger aber an der Grenze zwischen 2 Bezirken gibt es auch nette Ecken.
København Nordwest finde ich persønlich nicht so prall. Da beginnt schon Klein Anatolien.

Glostrup ist schon recht weit von der City weg aber auch nicht richtig lændlich. Eher langweilige Ecke aber im Zeifelsfall muesste man sich da einfach mal was ansehen. Man bekommt da sicher mehr Quadratmeter fuers gleiche Budget. Wie heisst es so schøn...Lage, Lage, Lage.....

Østerbro ist auch noch eine nette Ecke dicht am Zentrum - æhnlich Frederiksberg.

Ab Hellerup nordwærts beginnt an der Kueste der "Whiskey Belt" mit den høchsten qm Preisen von ganz Kopenhagen. Nett aber teuer. Die Boligportale zeigen ja ganz gut an, wo die Preise circa liegen (im Mittel bei um die 40.000 DKK/qm)

Dragør ist natuerlich auch nett (gemuetlicher und etwas preiswerter als Hellererup - nette Lagen bei ca 30-35.000DKK/qm) aber vielleicht nicht so zentral fuer einen Arbeitsplatz in Virum Hab vor kurzem zwei Kinder hier im Bus deutsch sprechen gehørt, die kamen auch gerade von der St Petri Schule. Von hier dauert der Schulweg aber auch schon schnell 45 Minuten bis eine Stunde...

[fejo.dk - Henrik]

Du bist ja ein echter Kenner, Micha!

[komsomolez]

Hat jemand eine Meinung zu Hvidovre? Schönes Haus dort gesehen, aber kann die Gegend nicht einschätzen.

Danke

[komsomolez]

Hab noch eine Nachfrage zu Grundsteuer und Off. Vurdering, nur damit ich das richtig verstehe.

Beispiel aus Gentofte: Haus kostet 6 MDKK, vurdering ist 4.25 MDKK. In Gentofte ist Grundskyld offenbar 16 Promille. Das wären bei dem Haus also dann schlappe 68.000 DKK pro Jahr? Plus diese andere Steuer, Ejendingsbums? Dann ist es ja sehr erheblich, wie diese vurdering ist bzw wie man das Risiko einschätzt, dass diese plötzlich angehoben wird.

Kopenhagen selbst hat dann 34 Promille Grundskyld ... also beim gleichen Beispiel knapp 20 TEUR Steuern pro Jahr? Klingt irgendwie absurd.

Tak.