Haus kaufen um meine Selbständigkeit auch in DK .....

[Iris-Heike2022]

Hallo zusammen,
ich möchte in Dänemark (Insel Langeland) eine Immobilie (Haus mit Grundstück (KEIN Sommerhaus) erwerben um dort einen weiteren Standort für meine Selbstständigkeit die ich bereits seit über 20 Jahren in Deutschland erfolgreich ausübe, eröffnen. Ich bin u.a. in der Jugendarbeit tätig, gebe Seminare, Workshops, Anti-Gewalt-Trainings und vieles mehr in dieser Richtung. Einen weiteren Standort habe ich letztes JAhr bereits in Belgien ins Leben gerufen und nun möchte ich noch einen in Dänemark entstehen lassen.

- Meine Einkommen erziele ich derzeit ausschließlich in Deutschland
- Meinen Hauptwohnsitz/Lebensmittelpunkt werde ich in den nächsten 10 Jahren auch in Deutschland belassen
- Ich möchte zur Ausübung meiner Projekte Wochen / Monateweise auf Langeland sein
- Punktuell sollen meine Honorartrainer aus Deutschland oder zukünftig auch dänische Trainer die Workshops dort umsetzen

Auf der Seite "deutsche Botschaft Kopenhagen" habe ich für mein Vorhaben folgende Angaben gefunden:

- Sonderregelungen für EU-Bürger und EU-Gesellschaften
- Folgende natürliche und juristische Personen, die weder Wohnsitz in Dänemark, noch zu einem früheren Zeitpunkt 5 - Jahre lang in Dänemark gewohnt haben, können ohne Genehmigung des Justizministeriums Immobilien
(mit Ausnahme von Sommerhäusern) erwerben:

Unionsbürger, die sich in Dänemark niedergelassen haben oder niederlassen wollen, um selbständig tätig zu sein;

Voraussetzung für die Genehmigungsfreiheit ist, dass der Grundbesitz vom Erwerbenden ganzjährig zu Wohnzwecken oder als Betriebsgrundstück genutzt wird.

Der Käufer muss in den Auflassungsdokumenten (skøde) schriftlich versichern, dass

er einer der o. g. Gruppen angehört,
die zu erwerbende Immobilie zu Wohn- und Geschäftszwecken genutzt wird und
es sich nicht um ein Ferienhaus handelt, das zu Erholungszwecken genutzt wird.
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Hier stellt sich mir jedoch die Frage ob das 1. so möglich ist, 2. wie lange Dänemark mir Zeit gibt meine Selbstständigkeit mit Umsätzen in Dänemark zum laufen zu bekommen ?

Und die wichtigste Frage die sich mir stellt: Wie läuft das mit der Besteuerung. Deutschland hat ja ein Abkommen mit Dänemark der Doppelbesteuerung. Da wäre natürlich die Frage muß ich von meinem erwirtschaften Umsatz / Gewinn, welchen ich ausschließlich in Deutschland erzielt und auch versteurt habe, diesen bzw. wie viel % davon ggf. auch in Dänemark versteuern ?

Oder ist nur der Teil zu versteuern den ich dann auch erst mit dem Standort in Dänemark erwirtschafte ?

Kann mir jemand bei diesen Fragen helfen oder hat jemand einen deutschsprachigen Kontak zu einem Stezerberater im Grenzgebiet ?

Viele Grüße
Iris

[steelfarmer]

Unionsbürger, die sich in Dänemark niedergelassen haben oder niederlassen wollen, um selbständig tätig zu sein;

Hallo Iris,
aus dem Satz geht hervor, das Du in Dänemark Deinen Hauptwohnsitz hast oder haben wirst.
Bevor Du Dir die Mühe bzgl. Steuern etc. machst,
würde ich Kontakt zum Justizministerium ( Cicilstyrelsen )
aufnehmen um zu klären wie man das Problem löst ( Wohnsitz in D und Firma in DK ).
Du bekommst hier mit Sicherheit noch fundierte Antworten.

[Iris-Heike2022]

Danke für die Antwort.
Also ich interpretiere in meinem Fall folgenden Auszug von der Seite der deutschen Botschaft in Kopenhagen.

Sonderregelungen für EU-Bürger und EU-Gesellschaften
Folgende natürliche und juristische Personen, die weder Wohnsitz in Dänemark, noch zu einem früheren Zeitpunkt 5 Jahre lang in Dänemark gewohnt haben, können ohne Genehmigung des Justizministeriums Immobilien (mit Ausnahme von Sommerhäusern) erwerben:

Unionsbürger, deren Wohnsitz in einem anderen Mitgliedsstaat liegt und die Agenturen bzw. Filialen in Dänemark errichtet haben, errichten wollen oder die Dienstleistungen hier erbringen oder entgegennehmen wollen;

Voraussetzung für die Genehmigungsfreiheit ist, dass der Grundbesitz vom Erwerbenden ganzjährig zu Wohnzwecken oder als Betriebsgrundstück genutzt wird.

Der Käufer muss in den Auflassungsdokumenten (skøde) schriftlich versichern, dass

- er einer der o. g. Gruppen angehört,
- die zu erwerbende Immobilie zu Wohn- und Geschäftszwecken genutzt wird und
- es sich nicht um ein Ferienhaus handelt, das zu Erholungszwecken genutzt wird.

Bei der Auflistung irritiert mich selber dass ich im 1.+2. Abschnitt als natürliche Person meinen Wohnsitz nicht in Dänemark gehabt habe oder zukünftig haben werde. Also meinen festen Wohnsitz in einem anderen EU Staat haben darf, wenn ich vorhabe in Dänemark eine Filiale errichten will und oder in Dänemark eine Dienstleistung erbringe. Dann steht im 3. Abschnitt dass ich genehmigungsfrei erwerben darf wenn ich die Immobilie ganzjährig als Betriebsgrundstück
nutze.

Im letzten Abschnitt steht dann jedoch dass ich versichern muss dass ich die erworbene Immobilie zu WOHN - und GESCHÄFTSZWECKEN nutzen will …..also dann doch wieder beides ???
Das klingt für mich etwas widersprüchlich und wird bestimmt auf eine „Einzelfallentscheidung“hinaus laufen.

Wollte nur so viele wie mögliche Informationen und Möglichkeiten sammeln bevor ich mich an die offizielle , zuständige Stelle wenden um möglichst gut vorbereitet mit sinnvollen Argumenten mich / uns gut vertreten kann.

Falls jemand noch was weiß oder gar Ähnliches Umgesetzt hat,freue ich mich über eure Nachrichten.

[steelfarmer]

Du möchtest also ein reines Wohnhaus mit Grundstück erwerben
und dann als Gewerbebetrieb nutzen,
hast aber Deinen Lebensmittelpunkt in D…
Ich vermute das ist fast unmöglich,
aber ich bin gespannt ob es klappt.
Wünsche Dir jedenfalls viel Glück.

[Iris-Heike2022]

Danke für die Antwort.
In Deutschland und Belgien ist es bei mir so:
Gebäude mit den entsprechenden Räumlichkeiten und ein Grundstück zur Ausübung meiner freiberuflichen Dienstleistung.Vom Finanzamt ist beides für meine freiberufliche Ausübung meiner Tätigkeit anerkannt.

Das gilt es auch noch im Fall für eine weitere Filiale in Dänemark zu recherchieren. Ob ein Haus, welches ich für meine Tätigkeit als passend ansehe , dieses auch für meinen Zweck so nutzen darf. Oder ob es Auflagen und Unterschiede bei den Immobilien gibt , wie diese ausgewiesen sind ?

Danke für weitere Infos.

[Pippilotta]

du solltest die Kommune ansprechen welche Möglichkeiten es dort gibt, da es die Kommune ist, welche ggf. Genehmigung für die Nutzungsänderung erteilt bzw. den Plan ändert. Desweiteren kann ich dir nur dringend empfehlen dein Vorhaben mit einem dänischen Steuerberater und einem Anwalt zu besprechen. Es gibt in deinem speziellen Fall diverse Fallstricke zu beachten, da ist professionelle Hilfe angesagt.

[Iris-Heike2022]

Danke auch Dir für Deine Zeilen.
Wie oben schon von mir erwähnt, ist das auch ein weiterer Schritt den ich gehen werde.
Liebe Grüße
Iris

[gerdson]

Genau. Man muss sich erst daran gewoehnen, dass Daenemark sehr restriktive Regelungen was die Nutzung von Wohnraum angeht hat.

Der Grundsatz ist, dass niemand in Daenemark eine Wohnimmobilie besitzen darf, ohne diese entweder selbst zu nutzen, oder sie zu vermieten. "Selbst nutzen" schliesst dabei NICHT die gelegentliche Nutzung als "Nebenwohnsitz" ein, dieses Konzept ist dort schlichtweg illegal.

Man kann in Daenemark also nur genau eine Adresse haben, und an dieser ist man auch automatisch "gemeldet" und damit unbeschraenkt steuerpflichtig - das gilt dann auch fuer Auslaender, und ist unabhaengig davon, ob man sich nun tatsaechlich primaer dort aufhaelt oder nicht.

Du kannst in DK ein Unternehmen gruenden, und dieses koennte eine "Gewerbeimmobilie" erwerben oder mieten. Und falls diese ein "Wohnhaus" sein soll, kommst Du in der Tat nicht umhin, mit der Kommune darueber zu sprechen. Ich halte das fuer eher aussichtslos. Hast Du darueber nachgedacht, fuer Deine Zwecke jeweils anlassbezogen ein Sommerhaus zu mieten?

[Iris-Heike2022]

Erst mal vielen Dank für Deine Zeilen, diese bestätigen ja erst mal meine recherchen.

Es läuft darauf hinaus bei der Kommune mein Anliegen vorzutragen. Wenn mein Konzept bei der Kommune auf Aussicht auf Erfolg stößt, wäre ein Makler einzuschalten der mir ggf. entsprechende gewrblich nutzbare Objekte vorschlägt oder bei der Kommune einen Antrag einrecht eine bis dahin als Wohnahaus ausgewiesene Immobilie für meinen Zweck als beruflich zu nutzende Immobilie umwandelt.

Dein Vorschlag für meinen Zweck dann jeweils ein Sommerhaus zu mieten wäre natürlich das unkompliziertere Vorgehen und auf jeden Fall umsetzbar. Gerne würde ich jedoch geschäftliches Kapital in Eigentum umwandeln und einen weiteren Standort entstehen lassen.

[Pippilotta]

Achtung: in Dänemark sind gefühlte 99 Prozent der Makler für den Verkäufer tätig und ich kann dir nur dringend abraten einem Makler dein Anliegen zu überlassen. Ich habe selbst ein entsprechendes Objekt gekauft und habe auf der Suche äusserst schlechte Erfahrungen gemacht mit Maklern. Einige haben schlichtweg gelogen und der Spruch "nur die Phantasie setzt Grenzen" lässt mich regelmässig explodieren. Einen solchen Antrag solltest du einen Anwalt stellen lassen. Und wenn du kein Geld zu verschenken hast, sprich erstmal mit einem Steuerberater. Vielleicht überlegst du es dir dann eh nochmal.

[Iris-Heike2022]

Ich habe gerade mal vorab telefonisch mit dem Justizministeriet in Kopenhagen gesprochen. Es geht mir ja vorab darum vor offizieller Antragsstellung Dinge in Erfahrung zu bringen um überhaupt meinen Antrag stellen zu können.
Wir sind jetzt so verblieben dass ich der Sachbearbeiterin eine E-Mail schreibe um meine wichtigsten Punkte zu klären die da wären: Die Immobilie für meinen weiteren Standort in Dänemark muss diese bisher ebenfalls gewerblich genutzt worden sein oder gemäß Grundbuch so ausgewiesen sein . Oder kann ich ein reguläres als Ganzjahreswohnhaus / Hof oder ähnlich ausgewiesenes Objekt für meine Selbstständigkeit erwerben um dort tätig zu sein.

Ich muss ja wissen nach welchen Objekten ist grundsätzlich suchen muss um dieses als Selbstständige erwerben und nutzen kann. Wenn es da bei Objekten Ausschlusskriterien gibt und bei anderen klar ist welche ich nutzen darf oder ggf. der Einzelfall bei einem weiteren Antrag auf Nutzungsänderung möglich ist, dann bin ich im Bilde was zu tun ist.

Manche Anträge haben ja schon Erfolg wenn man sie selber stellt und bei anderen wiederum macht es Sinn erst bei Ablehnung und im Widerspruchverfahren einen Anwalt hinzu zu ziehen . Dann gibt es Fälle wo es von vorne herein Sinn macht den Anwalt „seines Vertrauen“ mit ins Boot zu nehmen

[steelfarmer]

Achtung: in Dänemark sind gefühlte 99 Prozent der Makler für den Verkäufer tätig und ich kann dir nur dringend abraten einem Makler dein Anliegen zu überlassen. Ich habe selbst ein entsprechendes Objekt gekauft und habe auf der Suche äusserst schlechte Erfahrungen gemacht mit Maklern. Einige haben schlichtweg gelogen und der Spruch "nur die Phantasie setzt Grenzen" lässt mich regelmässig explodieren.

Hej Pippilotta,
das kann ich leider nicht bestätigen, obwohl der Makler für den Verkäufer tätig war, habe ich unglaublich gute Erfahrungen beim Hauskauf gehabt.
Er hat sogar um die Ummeldung der Energieversorgung/Müll etc. gekümmert und wir haben heute noch Kontakt zu ihm.
War wohl eine Ausnahme, wenn ich Deine Erfahrungen mit Maklern so lese. Jedoch kommt es mir so vor, dass das Fachwissen der DK Makler um einiges höher ist als in D.

[Pippilotta]

Achtung: in Dänemark sind gefühlte 99 Prozent der Makler für den Verkäufer tätig und ich kann dir nur dringend abraten einem Makler dein Anliegen zu überlassen. Ich habe selbst ein entsprechendes Objekt gekauft und habe auf der Suche äusserst schlechte Erfahrungen gemacht mit Maklern. Einige haben schlichtweg gelogen und der Spruch "nur die Phantasie setzt Grenzen" lässt mich regelmässig explodieren.

Hej Pippilotta,
das kann ich leider nicht bestätigen, obwohl der Makler für den Verkäufer tätig war, habe ich unglaublich gute Erfahrungen beim Hauskauf gehabt.
Er hat sogar um die Ummeldung der Energieversorgung/Müll etc. gekümmert und wir haben heute noch Kontakt zu ihm.
War wohl eine Ausnahme, wenn ich Deine Erfahrungen mit Maklern so lese. Jedoch kommt es mir so vor, dass das Fachwissen der DK Makler um einiges höher ist als in D.

Hej steelfarmer,

leider ist es ein himmelweiter Unterschied ob man ein "normales" Haus (villa) kaufen will oder ein landbrugsejendom bzw. ein blandet bolig/erhverv, da haben die etwa 20 Makler, mit welchen ich kontakt hatte, alle keine Ahnung. Wie oft mir da gesagt wurde "das ist überhaupt kein Problem, das kannst du hier machen" , du bekommst die Baugenehmigung ohne Probleme", kann ich gar nicht mehr zählen. " Hätte ich den Maklern geglaubt, wäre meine Firma heute bankrott.

[Iris-Heike2022]

Hallo zusammen,
meine Anfrage, welche Objekt - Art für meine selbstständige Tätigkeit in Frage kommt, habe ich ja gestern an das Jusizministerium gestellt.
Von dort kam heute die Antwort dass meine Anfrage zur weiteren Bearbeitung an die dänische Behörde für Zivilangelegenheiten weitergeleitet wurde und ich von dort dann auch direkt Bescheid bekomme.

Des weiteren habe ich ja einen Kontakt zu einem deutsch sprechenden Anwalt in Dänemark und den finde ich bisher auch klar in seinen Äußerungen.
Er schreibt z.B.
Wenn der Makler ein geeignetes Objekt findet, müssen Sie verlangen, dass der Makler eine Bedingung in den Kaufvertrag aufgenommen hat, dass,

1. dass Sie das Objekt zu dem angegebenen Zweck nutzen können,

2. dass der Kauf der Zustimmung Ihres Anwalts unterliegt,

3. dass Sie eine Aufenthaltserlaubnis erhalten,

Es bleibt spannend, mal sehen was ich noch so für Informationen zusammen fische.

[Iris-Heike2022]

Zu den schlechten Erfahrungen mit Maklern....

ich denke das kann man auf alles übertragen, Banken, Ärzte, Schulen.....etc.

Es werden überall gute und schlechte Erfahrungen gemacht und jeder hat seine erlebte Geschichte und bildet daraus seine Meinung (wie auch sonst )

Ich finde es gut Erfahrungen zu teilen und Tipps zu geben worauf man achten sollte ..... zu verallgemeinern ist immer kritisch. Wir sind ja bei den anderen nicht dabei gewesen und können mit dem selben Anliegen, bei der selben Person trotzem ein anderes Ergebnis erzielen. - Manchmal auch nicht !

Das ist das Leben.