In Dänemark ist die Hausfinanzierung so billig...........

[Lars J. Helbo]

Bei eine Kredit stellt der Bank eine gewisse Summe zur Verfügung und bekommt dafür Zinsen. Die Zinsen sind somit Bezahlung für eine Leistung. Ich muss sie bezahlen, weil ich über die Kreditsumme verfügen kann. Wenn ich die Kreditsumme zurück bezahle, muss ich keine weiteren Zinsen bezahlen. Ich Verfüge ja nicht mehr über die Kreditsumme, ich bekomme keine Leistung mehr und muss daher auch nichts bezahlen.

Vorfälligkeitsentschädigung ist nun eine Entschädigung an der Bank, weil dieser keine Zinsen bekommt. Der Bank bekommt also eine Entschädigung dafür, dass sie keine Bezahlung bekommt für eine Leistung den sie NICHT bringen muss.

Nein, das gibt es in DK nicht. Hier muss man nur für Leistungen bezahlen, die man bekommt. Wäre natürlich eine tolle Sache. Es gibt auch jede Menge Leistungen, die ich nicht erbringe. Dafür bekomme ich dann auch keine Bezahlung. Ich könnte mir gut vorstellen für diese entgangene Bezahlung eine Entschädigung zu bekommen

Gut, jetzt wo Hendrik gerade dabei ist, kommt jemanden vielleicht auf den Vergleich mit der Stornierungsgebühr. Der Vergleich hinkt aber. Dieser Gebühr ist fällig, weil das Ferienhaus eine Zeit lang reserviert gewesen ist und jetzt vielleicht nicht mehr rechtzeitig an andere Seite vermietet werden kann. Dadurch entsteht ein realer Verlust (wenn kein neuer Mieter gefunden werden kann oder die Miete gesenkt werden muss).

Der Bank kann aber buchstäblich innerhalb von Sekunden das Geld jeder Zeit wieder anlegen, es kann also gar kein realer verlust geben und daher ist eine Entschädigung unangemessen.

Das Problem mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist aber vor allem, dass der Kunde dadurch an der Bank gebunden wird. Sie ist somit wettbewerbswidrig. Wenn ein andere Bank (hier in DK) mir bessere Konditionen bietet, dann kann ich jeder Zeit mein jetziger Kredit kündigen und den Bank wechseln. Und wenn ich das Haus verkaufe, dann muss der Käufer nicht die alten Kredite übernehmen. Beim Verkauf werden die alten Kredite immer eingelöst und der Käufer nimmt neue Kredite bei einer Bank seiner Wahl.

[Hendrik77]

Wenn ein andere Bank (hier in DK) mir bessere Konditionen bietet, dann kann ich jeder Zeit mein jetziger Kredit kündigen und den Bank wechseln.

Ist das wirklich Realität das Banken sich massiv unterbieten in ihren Konditionen ?
Wenn ich einen Kredit aufnehmen wollen würde, dann informiere ich mich doch vorher im Detail über die Gesamtkosten, Laufzeit, Möglichkeiten der vorzeitigen Rückzahlungen etc etc.
Ich könnte ja vielleicht sogar einen Vergleich machen zwischen DK u. Deutschland, da Konto vorhanden in beiden Ländern. Die Frage wäre dann wo ich insgesamt günstiger bei wegkommen würde, unter Berücksichtigung meiner persönlichen Situation/Verhältnisse. Da von Anfang an was ausschließen wollen, würde ich jedenfalls nicht.
Med venlig hilsen
Hendrik77

[Lars J. Helbo]

Klar, aber wenn der kredit über 30 Jahre laufen, dann könnte es doch passieren, dass die konditionen sich ändern. Es könnten ganz neue Banken mit ganz neue Konditionen auf dem Markt kommen.

Es kann auch sein, dass ich bei einer Bank bleiben will, aber ein anderes Produkt haben will. Im Moment sind die Zinsen niedrich. Das nutze ich, indem ich ein Kredit mit variabler Zinssatz wähle. In 5 Jahren gehen die Zinsen vielleicht nach oben, dann werde ich schnell auf ein Kredit mit fester Zinssatz umsteigen. Falls mein Bank das nicht mitmachen will, dann gehe ich zur konkurrenz.

Oder umgekehrt. Wir haben unser Haus 1990 gekauft. Damals waren die Zinsen deutlich höher als heute. Unser erste Kredit war mit 9% Festzins für 30 Jahre. Das haben wir natürlich längst umgelegt. Nach dem deutschen Model hätten wir aber immer noch 9% zahlen müssen oder der Bank dafür "entschädigen", dass sie uns nicht ausnehmen dürfen.

Oder nehmen wir den Fall, wo man sein Haus verkaufen will. Aus DE habe ich Geschichten gehört, wo der Bank mehrere potentielle Käufer abgelehnt haben. Sie durften die Krediten nicht übernehmen. Nach einer Weile konnte der Verkäufer dann nicht länger warten. Auf der Zwangsversteigerung hat der Bank dann das Haus zum Schnäpschenpreis übernommen. Das kann so in DK nicht passieren, weil man immer die Krediten kündigen kann.

[Lars J. Helbo]

Und passend zum Thema eine neue Untersuchung, der zeigt, dass tilgungsfreie Krediten sehr vernünftig genutzt werde:

http://www.business.dk/privatoekonomi/afdragsfri-laan-virker-efter-hensigten

Die Bedenken, die in dem deutschen Artikel geäussert wurden, gehen also an die Realität vorbei.

[Bruno]

Nur so als Hinweis. Deutschland ist da nicht unbedingt das Mass der Dinge.
Bei uns läuft das mit den Hypotheken wie in Dänemark. Die 1. Hypothek wird in der Regel nicht abbezahlt, da Schulden steuerlich geltend gemacht werden können. (Dafür müssen wir aber einen bestimmten Eigenmietwert anrechnen).

Im Moment sind die Zinsen niedrich. Das nutze ich, indem ich ein Kredit mit variabler Zinssatz wähle. In 5 Jahren gehen die Zinsen vielleicht nach oben, dann werde ich schnell auf ein Kredit mit fester Zinssatz umsteigen. Falls mein Bank das nicht mitmachen will, dann gehe ich zur konkurrenz.

Jepp. Und hier hast du z.B. noch die Möglichkeit, Hypotheken so aufzuteilen, dass du einen Teil zu einem festen Zinssatz für 3,5,10 Jahre anlegst und den Rest mit einem variablen Modell abdeckst. Je nach Gusto.
Und wie Lars das schreibt, man sucht sich die Bank mit dem besten Angebot.

[frosch]

Das ist schon eine interessante Diskussion, aus der man einiges über die Unterschiede der Finanzierung und Kreditbedingungen in D und DK lernen kann. Danke für entsprechende Beiträge.

Ganz wird man auch den Verdacht nicht los, daß der Autor des erzkonservativen und den Banken und der Großindustrie sehr nahestehende Handelsblatt doch etwas daran leidet, daß man in DK an solche Fragen wie Hausfinanzierung und Kredite anders herangeht als hierzulande.

Trotzdem, bei allen Unterschieden auf die hingewiesen wurde, bleibt noch einiges an Zweifeln, ob der Artikel nicht zum Teil doch auf ernsthafte Probleme hinweist. Dazu zwei Zitate aus dem Handelsblatt-Artikel:

"Aber mit den verführerisch niedrigen Bauzinsen kommen auch die Probleme. Denn die Dänen haben ihre Immobilienkäufe in Form einer riskanten Wette auf steigende Immobilienpreise finanziert. Mit der internationalen Finanzkrise platzte aber die Blase und die Immobilienpreise gingen auf Talfahrt. Seit Ende 2006 fielen die Quadratmeterpreise in Dänemark im Durchschnitt um mehr als 20 Prozent. Damit verlor auch die wichtigste Sicherheit für die billigen Kredite - die finanzierte Immobilie - dramatisch an Wert."
Und:"Aber auch die sind wie die Immobilien inzwischen deutlich weniger wert. Technisch gesehen, sind viele Hauskäufer schon insolvent,
weil sie nun ihr Eigenheim zu 115 oder mehr Prozent beliehen haben."

An diesen beiden Punkten ändern doch sämtliche Hinweise auf fehlende Vorfälligkeitsentschädigungen und andere Mentalität herzlich wenig.
Überschuldet ist überschuldet, da helfen auch bessere Kreditbedingungen wenig. Und sie ist die Vorbedingung für eine Insolvenz.
Wer bitte soll denn einmal die Kredite abbezahlen, die ein 80-igjähriger aufnimmt?

Ist der Haken da nicht eher, daß sich so mancher in DK ungerne von einem konservativen Blättchen der deutschen Finanzwelt etwas sagen lassen will (was ich durchaus verstehen kann) ?

[Sandsturm(geloescht)]

Das weiss Sandsturm ja alles, er hofft nur auf eine heitere Diskussion...

Nicht heiter, eher kontruktiv....wie ja auch geschehen.
Davon mehr, und keine "wer kennt den Weg zum Bäcker"

[Sandsturm(geloescht)]

Das weiss Sandsturm ja alles, er hofft nur auf eine heitere Diskussion...

Nicht heiter, eher kontruktiv....wie ja auch geschehen.
Davon mehr, und keine "wer kennt den Weg zum Bäcker"

s wurde geklaut.....hier ist es s

[fejo.dk - Henrik]

Nach dem deutschen Model hätten wir aber immer noch 9% zahlen müssen oder der Bank dafür "entschädigen", dass sie uns nicht ausnehmen dürfen.

Was ja auch völlig ok ist, sowas gibt es oder gab es auch in DK, glaube es waren Obligationen, die man nicht mit Kurs 100 einlösen konnte.

Der Kreditgeber richtet seine Zinsen nach dem Risiko ein. Festverzinnst ist wie eine Wette eingehen. Steigen die Zinsen bist du froh, weil du unter Marktpreis finanzierst: Die Bank verliert, weil sie das Darlehen nicht kündigen dürfen.

Fallen die Zinsen, gewinnt die Bank, bis du kündigst. Dann wird der Gewinn in Luft aufgelöst und davon kann die Bank nicht leben. Entweder muss sie sich also durch ein höheres Zinsnivaeau absichern oder durch die Vorfälligkeitsentschädigung. Daran ist nichts faules.

Wenn die Zinsen variabel sind und den Markt folgen ist das alles kein Problem, aber feste Zinsen sind nun mal am meisten verbreitet in DK durch Hypothekinstutute die Obligationen verkaufen und das Geld die Hausbesitzer als Darlehen zur Verfügung stellen.

Wie mit der Bank kann man hier zwei Wege gehen, in DK haben wir uns für Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung entschieden. Hätten wir uns für die Vorfälligkeitsentschädigung entscheiden, wäre unser Zinsniveau noch niedriger, denn die Investoren, die die Obligationen kaufen sind bereit mehr zu zahlen, wenn sie das Risiko nicht tragen müssen, das ihre Papiere bei fallende Zinsen frühzeitig eingelöst werden.

Du muss früher aufstehen um mir da was zu erklären, Lars Oder reden wir garnicht von feste Verzinsung?

[Lars J. Helbo]

@frosch

Darauf war ich aber auch teilweise schon eingegangen. Wenn sie schreiben "Seit Ende 2006 fielen die Quadratmeterpreise in Dänemark im Durchschnitt um mehr als 20 Prozent", dann stimmt das rein technish. Es vermittelt aber trotzdem ein falsches Eindruck.

Schau mal hier: http://www.finansraadet.dk/media/395568/bis_boligpriser.pdf

Der Preisverfall ist nicht "seit Ende 2006" sondern innerhalb des Jahres 2008. Abgesehen von diesem einen Jahr sind die Preise jedes Jahr gestiegen. Die verluste im jahr 2008 hat dabei aber lediglich die ungewöhnlich hohen Gewinne des Jahres 2006 zur nichte gemacht. Und DK liegt immer noch über dem EU-Durchsnitt.

D.h. wenn man z.B. 2004 gekauft hat und immer noch in dem Haus wohnt (oder wie wir seit 1990) ist das auf und ab in den Jahren 2006-8 eigentlich ohne jegliche Bedeutung.

Dann kommt der zweite Teil "Technisch gesehen, sind viele Hauskäufer schon insolvent, weil sie nun ihr Eigenheim zu 115 oder mehr Prozent beliehen haben" Das ist nicht direkt gelogen, aber auch nicht richtig.

Aber, wie viele sind "viele Hauskäufer"? Um auf 115% (oder annähernd so viel) zu kommen, muss man also 2006 oder 2007 gekauft haben. Man muss ohne Eigenkapital gekauft haben, d.h. es geht hier nur um Erstkäufer. Wer umzieht und sein altes Haus verkauft, hat ja Eigenkapital. Und man muss das Haus mit eine Tilgungsfreier Kredit gekauft haben. Sonst hat man ja inzwischen schon einiges abbezahlt. Damit kann in meine Augen keineswegs von "viele" die Rede sein. Ich denke höchstens 2-3% aller Hausbesitzer.

Zweite Frage ist dann, ob es für die betroffenen kritisch wird? Das wird es erst, wenn sie die Krediten nicht mehr bedienen können. Wenn sie in dem haus bleiben und jeden Monat den kredit bedient, dann passiert ja erstmal gar nichts. Das sie "technisch insolvent" sind, ist ja reiner Theorie.

Kritisch wird es: 1. wenn sie die Krediten nicht bedienen können. Im Gegensatz zu den USA gibt es aber hier ein soziales Netz. Arbeitslosigkeit ist also nicht unbedingt ein Grund. 2. wenn sie umziehen wollen/müssen. Das neue Haus was sie dann kaufen ist zwar auch billiger geworden, aber deshalb können sie in dem neuen Haus nicht ausreichend Krediten bekommen um die alten einzulösen. 3. wenn die 10 Jahre Tilgungsfreiheit vorbei sind. Dann kann es auch passieren, dass sie nicht ausreichen neue Krediten bekommen können. Das gilt aber erst ab 2016/17, falls die Preise bis dahin nicht dem Stand von 2006/7 erreicht haben und falls das Haus nicht inzwischen verbessert wurde und falls der Besitzer weiter Tilgungsfrei bleiben will.

[frosch]

@lars

Gut, ob der Preisverfall ab Ende 2006 oder nur in 2008 war, dürfte nebensächlich sein.
Davon nicht betroffen, wären aber nur die, die vor 2006 gekauft haben und deren Immobilie auch die Hausse mitgemacht haben.
Die anderen schauen in die Röhre, wie bei jeder spekulativen Anlage.

Deine anderen Punkte finde ich sehr interessant und möchte sie mir mal in Ruhe durchdenken.

[Lars J. Helbo]

Gut, ob der Preisverfall ab Ende 2006 oder nur in 2008 war, dürfte nebensächlich sein.
Davon nicht betroffen, wären aber nur die, die vor 2006 gekauft haben und deren Immobilie auch die Hausse mitgemacht haben.

Nein, das ist nicht egal. Es bedeutet nämlich, dass diejenige, die nach 2008 gekauft haben auch nicht betroffen sind.

[fejo.dk - Henrik]

Im Moment sind die Zinsen niedrich. Das nutze ich, indem ich ein Kredit mit variabler Zinssatz wähle. In 5 Jahren gehen die Zinsen vielleicht nach oben, dann werde ich schnell auf ein Kredit mit fester Zinssatz umsteigen.

Auch hier muss ich dich widersprechen, Lars, denn das hört sich sehr einfach an, ist aber fernab von den Realitäten.

Weder du noch sonst jemand kann die Zinsen vorhersagen. Ob sie in X Jahren/Monate/Wochen/Tage/Stunden/Minuten/Sekunden höher, niedriger oder gleich sind weiss keiner.

Auf dem aktuellen Niveau haben die Zinsen sicherlich mehr Potential nach oben als nach unten, weil negative Zinsen würden auf Dauer nicht funktionieren, aber sie können in 5 Jahren genauso gut höher als niedriger wie heute sein.

Das mit schnell umsteigen und dann ist gut ist also quatsch. In dem Moment wo du auf fest umsteigst gehst du eine Wette ein: Gehen die Zinsen nach oben gewinnst du, sonst verlierst du. Keiner weiss es, aber nachher ist man immer klüger.

Man"nutzt" gerade nicht das aktuelle Niveau um einen variabel verzinsten Kredit aufzunehmen, sondern wenn der Zinssatz nah an 0 ist, ist eine feste Verzinsung die weniger riskante Wahl. Steigt das Zinsniveau wesentlich an, hat man "big time" gewonnen und kann dann auf variabel umsteigen. Gehen die Zinsen dann wieder nach unten hat man nochmals gewonnen usw.

Bei jeder Änderung in seinem Risikoprofil (fest/variabel/laufzeit) schliesst man eine neue Wette ab. In welcher Richtung bewegen sich zukünftig die Zinsen? Es ist eine reine Glücksache ob man gewinnt, denn keiner kann die Zinsen vorhersehen. Zum Beispiel hatte Japan über längere Zeit negative Zinsen. Auch Dänemark hatte letztes Jahr kurz negative Zinsen, weil unsere Währung kurzfristig die Märkte stärker/weniger riskant als der Euro erschien.

[wärmepilz]

Ist es Dänemark einfach an ein Eigenheim ohne großes Eigenkapital zu kommen? In Deutschland ist das sehr schwierig, wie ich bei [url=http://www.kreditorum.de/ftopic3074.html]Kreditorum[/url] gelesen habe. Meist nur mit extrem hohen Darlehenszinsen verbunden.
Hast du konkrete Zinsen und Beispiele für mich, wie das in Dänemark umsetzbar wäre?

[zuwindighier_sonstsuper]

Hallo,

erst einmal danke für den guten und fundierten Thread, hat er doch dazu geführt, dass ich mich nach rund zwei Jahren in DK nun im Forum angemeldet habe. Ich wünschte ich hätte diese Diskussion schon lesen können als ich meiner Familie (aus gegebenem Anlass) die Hausfinanzierung hier erklären wollte. Die haben mich nämlich erst einmal für komplett durchgeknallt gehalten. Auch wir Deutschen meinen nämlich gerne, dass unser System der Finanzierung, wie unsere Autos und Maschinen, einfach das Nonplusultra sein muss. Alles andere muss im Umkehrschluss automatisch aus dem halbseidenen Bereich entstammen.

Diese Haltung unterstelle ich auch dem Autor des Handelsblatt-Artikels der am Anfang dieser Diskussion stand. Er hat die Systeme mit einer großen Deutschen Brille auf der Nase verglichen und dabei ein bisschen vergessen das Thema bis zum Ende gründlich durchzuarbeiten. Die Frage ob die - zweifels ohne vor allem jenseits der Storbyer vorhanden (gewesene) Blase - irgendwann platzt, hängt nämlich aus meiner Sicht ganz wesentlich davon ab, ob:

1. die dänischen Hausbesitzer weiter ihre Schulden bedienen können
2. bei wem sie eigentlich letztlich ihre Schulden haben und
3. wie sich diese Gläubiger verhalten, bzw welche Interssenlage sie haben.

Hier meine bescheidene Meinung:

1. Gerade durch die jeder Zeit unkompliziert mögliche Umschuldung, durch Rückkauf der Obligationen, kommen auch diejenigen, die in der Blase ein zu teures Haus gekauft haben (zumindest in Höhe des aktuellen Wertes) in den Genuss der derzeit so niedrigen Zinsen, bzw. haben Altverträge die ebenfalls schon recht günstig waren. Der Handelsblatt-Autor würde also sagen die Kredite sind zu billig (insbesondere für das dahinter stehende Risiko der technischen Insolvenz), vergisst dabei aber, dass es dabei hilft, dass die Hypothekenkredite weiterhin bedient werden können, also nicht in dem großen Umfang platzen. Zumindest das derzeitige Maß an Konjunktur / Arbeitslosigkeit scheint für das System verdaubar zu sein. Zudem sind die Preise schnell nach oben ... und auch wieder nach unten gegangen. Also ist der Anteil der "Blasenkredite", die zum Problem werden können kleiner als man zunächst denkt. Lars Helbo hat das hier vorher schon schön ausgeführt. Inzwischen wird ja übrigens konservativer gearbeitet und über den "2-Lagen-Kredit" nur noch 60% über lange Laufzeit vergeben, 20% müssen in 10 Jahren getilgt werden.
Fazit: Ein umsichtiger Weg die "faule Luft" langsam aus der Blase entweichen zu lassen. Es gibt keine "Kalten Füße". Die Heuschrecke steht eben nicht eines Tages vor der Tür und sagt: "Liebe Oma Hansen" ihr Haus gehört jetzt uns, Sie müssen leider ausziehen.

2./3. Doch warum gibt es keine solche Reaktion auf die Blase, die der Autor, deutsche oder gar amerikanische Verhältnisse voraussetzend, eigentlich erwarten würde. Ich glaube: Es liegt in niemands Interesse, auch weil die Dänen selbst, und das vor allem in Form ihrer Nationalbank und Pensionskassen zu einem viel höheren Grad Anteile an den Schulden halten als das zum Beispiel auf dem Pfandbriefmarkt für Hypotheken in DE der Fall ist. Die Renditen waren auch schon immer zu gering um Zocker anzuziehen. Auch wenn die Kredite vieleicht in den Boom-Jahren zu lasch vergeben wurden, gibt es in DK keinen "Subprime"-Markt, denn alle Kreditobligationen werden in den Instituten gebündelt und dann an den Markt gebracht. Platt gesagt: Die Schulden werden in einen Topf geworfen und dann auch noch zu einem großen Teil in DK vergemeinschaftet. Noch platter gesagt: Die Rente und die Steuern der Dänen finanzieren kräftig ihre Häuser mit (linke Tasche / rechte Tasche).

MEIN FAZIT: Praktisch ein "Volkskredit". Es wundert einen fast, dass er nicht "Danlån" oder so ähnlich heisst. Ein verbraucherfreundliches System, dass auf der anderen Seite aber über die Obligationen so flexibel und transparent "mitventiliert" dass es für konservative Anleger trotz spärlicher Renditen hinreichend sicher und damit attraktiv ist. Wobei der Wunsch, den allzu renditeschwachen F1-RTL abzuschaffen hier Zweifel nährt. Trotzdem ist wahrscheinlich konjunkturell (Arbeitslosentechnisch) nicht mehr viel Spielraum nach unten. Aber auch dann bricht wahrscheinlich die Welt nicht zusammen, sondern es geht "Fru Hansen" vielleicht (ein bischen) an an die Rente.

Ich persönlich schlafe deshalb ruhig und afdragsfri

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

Philipp