Hauskauf - blöde Fragen von einer Anfängerin

[Fischgrete]

Hej-

vielleicht kann mir jemand hier im Forum weiterhelfen. Ich möchte gern ein altes (und daher billiges) Haus kaufen. Aber natürlich ist das mit einigen Problemen verbunden. Das ich mir damit ein längeres Renovierungsprojekt einhandle weiß ich schon.

Die Heizung wurde vor zwei Wintern abgestellt und das Wasser -angeblich- abgelassen. Nun sind bei dem Frost der letzten Tage doch zwei Rohre und ein Heizkörper kaputtgegangen. Diese zu ersetzten kann eigentlich nicht die Welt kosten, da alle Rohre auf dem Putz verlegt sind und nicht in der Wand. Die Heizung muss nach so langer Zeit sicher auch von einem Fachmann an- und neu eingestellt werden. Aber wer macht so etwas in Dänemark? Ist das beides VVS? Oder zwei verschiedene Berufe?

Das was mir wirklich Sorgen macht ist die fehlende Möglichkeit einer ejerskifteforsikring. Der Makler meint mit der unsicheren Situation der Heizung würde ich diese Versicherung wahrscheinlich nicht bekommen. Andererseits bezahlen die Versicherungen sowieso nur Schäden, die bei einem Haus dieses Alters nicht normal sind. Mein Haus wäre von 1824, da ist doch sowieso alles "normal", bzw unabsehbar? Hier tun alle so, als sei diese Versicherung unumgänglich, aber ich habe gelesen, dass die Hälfte aller dänischen Häuser ohne diese Versicherung verkauft werden, vielleicht mache ich mir zu viele Sorgen?

Und wie findet man eigentlich gute Handwerker?

Ich bin für jeden Rat dankbar!

Viele Grüße von der verwirrten
Fischgrete

[Pippilotta]

Hej Fischgrete,

Das macht alles ein VVSer. Am Besten ist es einen lokalen Handwerker zu suchen. Frage mal beim Nachbarn oder im Supermarkt. Lokale Handwerker haben einen guten Ruf zu verlieren...

Die ejerskifteforsikring is freiwillig, es wird aber empfohlen eine einzugehen:
https://www.bolius.dk/ejerskifteforsikring-8909/

Viel erfolg/
Pippi

[Fischgrete]

Danke Pippi!

ich habe heute mit zwei Versicherungen telefoniert, es gibt wirklich keine Möglichkeit eine zu bekommen. Nun kommt mir der Verkäufer noch etwas mit dem Preis entgegen, und ich habe beschlossen das Risiko einzugehen (obwohl die Ermäßigung nicht wirklich reichen würde, um irgendwelche großen Reparaturen zu bezahlen). Aber es ist mein Traumhaus in wirklich schöner Lage und mit einem tollen Garten, ich hoffe auf meine Glücksfee. Zum Glück ist das örtliche Kirchenblatt online, da habe ich schon Anzeigen von zwei VVS gefunden.

Nun heißt es noch tilstands- und EL-rapport abwarten und dann kann ich hoffentlich zum ersten April die Schlüssel übernehmen... Aufregend, das alles!

Schönes Wochenende!
Fischgrete

[Pippilotta]

Danke Fischgrete:-)

Obendrauf würde ich dir wärmstens empfehlen:

- beauftrage einen "byggesagkyndig" sich das Haus anzuschauen und nimm in den Kaufvertrag auf, dass du nur kaufst, wenn dieser keine gravierenden Mängel findet. Ich habe damit sehr gute Erfahrungen gemacht und ne Menge Geld gespart. Und den Rundgang mit ihm/ihr solltest du erst machen, wenn Zustands- und EL-rapport vorliegen, da dieser mit in die Beurteilung einbezogen wird.

- nimm dir auf jeden Fall einen Anwalt

- bedenke, dass du bei Grundsanierungen/komplettrenovierungen die heute geltenden Baurichtlinien einhalten musst,... das kann bei Isplierungen, Fenster etc. SEHR TEUER werden. Also pass auf.....

Wenn du weitere Fragen hast, melde dich gerne, bin auch über PN zu erreichen.

LG/
Pippi

[gerdson]

Und Denkmalschutz bedenken. Sonst sind jegliche (!) Änderungen Innen wie Außen mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Keine Ahnung was das in der Praxis in DK heißt. In Deutschland kann das schon recht nervig sein.

https://slks.dk/bygningsfredning/dit-fredede-hus/

[Aalwurst]

Hallo Fischgrete,
irgendwie erscheint mir da einiges unstimmig bzw. für mich nicht nachvollziehbar zu sein.

Grundlegende Frage: Handelt es sich bei dem Objekt Deiner Träume um ein "fast ejendom" (will meinen Ganzjahreshaus/Primärbolig o.ä.)
oder um ein "Fritidsbolig" (Sommerhaus/Sekundärbolig).

Im Falle des Verkaufes eines "fast ejendom" ist, meines Erachtens, ein tilstandsrapport und ein elinstallationrapport zwingend vorgeschrieben. Ebenso wie inzwischen auch der Energimaerkningsrapport. Diese Rapporte werden vom Verkäufer beauftragt (oft erst wenn die Köbsaftale/Vorvertrag unterschrieben ist) und auch bezahlt.

Im tilstandsrapport und im elinstallationsrapport sind alle Mängel des Gebäudes aufgelistet die den beiden Sachkundigen bei der Besichtigung aufgefallen sind. Weiterhin wird jeder Schaden unterschiedlich klassifiziert ( vom kosmetischen Schaden bis zum kritischen Schaden -K3- ).

Basis/Grundlage für die Ejerskifteforsikring sind immer diese beiden Rapporte. Für alles was dort in den Rapporten an Schäden aufgenommen wurde, haftet die Ejerskifteforsikring NICHT.

In aller Regel unterbreiten Dir die Makler, im Laufe des Verkaufsprozesses auch gleich das Angebot einer Ejerskifteforsikrings-Gesellschaft (die Makler bekommen hierfür wohl recht ansehnliche Provisionen). Die Prämie für die günstigste Ejerskifteforsikring und für max 5 Jahre Laufzeit dieser Versicherung, teilen sich - im Regelfall- Verkäufer und Käufer zu jeweils 50%. Näheres findest Du in der Salgopstilling des Maklers unter "Kontantbehov ved køb" unter dem Punkt "Købers andel af ejerskifteforsikring".

In sofern erschließt sich mir das nicht, warum es keine Versicherungsgesellschaft geben sollte die Dir, auf Basis der beiden Rapporte, keine Ejerskifteforsikring verkaufen sollte.

Hinter diese Aussage " Der Makler meint mit der unsicheren Situation der Heizung würde ich diese Versicherung wahrscheinlich nicht bekommen. Andererseits bezahlen die Versicherungen sowieso nur Schäden, die bei einem Haus dieses Alters nicht normal sind. Mein Haus wäre von 1824, da ist doch sowieso alles "normal" " des Maklers würde ich mal ganz viele Fragezeichen setzen. Zumal jetzt ja wohl der tilstands- und der el-rapport erstellt werden.

Ganz wichtig für Dich: Die ejerskifteforsikring haftet nur für verdeckte (nicht in den Rapporten aufgelistete) Schäden bzw. auch für illegale El- oder VVS-Installationen.

Edit: Bei der Ejerskifteforsikring hast Du obendrein, im Schadensfalle, einen S,selbstbehalt von ca. 5.000,-- DKK

[Fischgrete]

Hallo Aalwurst,

Danke für die Antwort!
Es ist leider nicht wie 'normalerweise'. Es handelt sich tatsächlich um ein fast ejendom, und die Rapporte werden im Laufe dieser Woche erstellt. Die Ejerskifteforsikring ist allerdings nicht vorgeschrieben, nur empfohlen. Da das Haus zwei Jahre leer stand, wird mir keine Versicherung diese gewähren. Das sagt nicht nur der Makler, ich habe mittlerweile mit zwei Versicherungen telefoniert. Denen ist das Risiko zu groß - Rapport hin oder her.

Ich habe aber den Report, der vor zwei Jahren erstellt wurde. Laut dem ist das Haus damals in einem guten Zustand für sein Alter gewesen, und die Wände waren trocken. Ich habe mittlerweile auch Dachdecker und einen Handwerker, der Bauprojekte plant, das Haus angucken und die Abflüsse zur Sickergrube von einem Kloakmester mit einer Kamera testen lassen. Alle sagen, dass nichts Auffälliges zu sehen ist, das Dach wird noch ein paar Jahre halten und die Rohre für die Kloake sind neu.

Das heißt natürlich nicht, das nicht in den letzten zwei Jahren irgendwas passiert sein kann. Keinem Haus tut es gut so lange leer zu stehen, und der Bauplaner hat sicher recht, dass sich bei einem alten Haus immer irgendwo eine Katastrophe versteckt. Das größte Problem dürfte die Heizung sein. Die würde ich aber sowieso gern so schnell wie möglich auf varmepumpe umstellen; im schlimmsten Falls müsste das halt sofort passieren. Lieber wäre mir, wenn ich sie noch ein paar Jahre am Leben erhalten könnte.

Ich habe jetzt lange über meine Situation nachgedacht und werde das Risiko eingehen. Ich bin in den letzten Jahren sehr häufig umgezogen und meine jetzige Wohnung muss ich wohl Ende Juli verlassen - der Vermieter will unser Haus auch verkaufen. Das Traumhaus ist recht billig und wunderschön, mit tollem Garten und dicht an der Stadt. Da ich nicht viel Geld habe, müsste ich für ein besser (nicht gut) renoviertes Haus sehr weit außerhalb wohnen und jeden Tag weit und lange pendeln. Das möchte ich auf keinem Fall, aber ich möchte auch nicht weiter zur Miete wohnen und alle zwei Jahre umziehen weil Dänen so begeistert Häuser kaufen und verkaufen...

Hallo Gerdson-

ja, das Haus ist denkmalgeschützt. Zum Glück gilt das hier nur für außen, drinnen darf ich umbauen wie ich möchte. Und den Außeneindruck möchte ich unbedingt bewahren, vielleicht sogar mit Gartenbepflanzung wieder etwas traditioneller gestalten. Ich bin Archäologin, mir gefällt es so ein altes Haus möglichst mit altem Handwerk am Leben zu erhalten. Und ich bin zum Glück nicht verwöhnt, was mein Wohnen angeht. Solange ich ein Bad mit warmem Wasser und eine Toilette habe, bin ich schon glücklich. Es gibt hier in der Nähe ein Zentrum für alte Baukultur, ich habe mich schon für Kurse angemeldet...

Es wird ein Abenteuer...

Liebe Grüße
Fischgrete

[Udenlandsdansker]

Ein Haus von 1824, das zwei Jahre leer stand. Mit Frostschäden. Keine Versicherung will sich auf eine ejerskifteforsikring einlassen.

Dämmert da nicht was? Wie viele Alarmglocken brauchst Du noch?

Das wird ein unverkäufliches Fass ohne Boden worauf Du Dich einläßt. Derartig alte Häuser waren schon in einem schlechten Zustand als sie neu waren!

[Udenlandsdansker]

Das Dach wird schon ein paar Jahre halten: Von wann ist es? Wird es demnächst ersetzt werden müssen? Hört sich nach Eternit oder Reetdach an, bei einem billigen Haus mit diesem Baujahr. Die Kosten für ein neues Dach (egal welcher Typ), bei einem kleineren Haus, werden dann irgendwo zwischen 150.000 und 200.000 DKK liegen.

Wärmepumpe: Um ein kleines Ferienhaus aufzuwärmen, und zwar nur ein großes Wohnzimmer, reden wir von etwa 25.000,- DKK. Eine einzige, einfache Wärmepumpe kann nur ein Zimmer gezielt aufwärmen. Bei mehreren Räumen und Warmwasseraufbereitung, dann kannst Du gleich mit einem Faktor 5 multiplizieren. Dann gibt es noch die Entsorgung von der alten Ölheizung und (noch teurer:) dem Öltank....

Wo ist das Haus? Hoffentlich nicht auf Lolland-Falster? Dort werden reihenweise Häuser abgerissen, die auf dieser Beschreibung passen. Niemand möchte sie haben, auch dort nicht.

Eltern von einem Freund von mir haben ein altes Bauernhaus auf Fünen. Von denen stammt die Aussage, dass solche Häuser schon schlecht waren, als sie neu waren.....

Habe ich es richtig verstanden, daß Du bereits unterschrieben hast, ohne den tilstands- und elrapport gesehen zu haben?!?!? Der tilstandsrapport wird definitiv fast nur aus K3 bestehen....

[Fischgrete]

Wow, udenlandsdansker -

Du bist bestimmt in Deinem Bekanntenkreis für Deinen Optimismus geschätzt, oder?

Nein, natürlich habe ich nichts ohne den Rapport unterschrieben und mit dem Makler abgesprochen, dass ich natürlich vorher auch gar nichts unternehme. Aber da der letzte Rapport von Oktober 2016 keine größeren Schäden und nur wenige K3 hatte denke ich nicht, dass er "definitiv fast nur aus K3 bestehen" wird. Der Bericht sagt in der Zusammenfassung, dass das Haus für sein Alter in gutem Zustand sei.

Allerdings müssen Fenster gemalt und Schäden im Putz ausgebessert werden. Aber das ist überschaubar. Die wenigen K3 die das Haus im letzten Rapport hatte waren alle in Bezug auf das Strohdach, und sind fast alle danach repariert worden. Das ein Reetdach von 1974 in den nächsten Jahren ausgetauscht werden muss ist klar; zwei darauf spezialisierte Reetdachdecker haben es sich unabhängig voneinander in den letzten Wochen angesehen und beide kamen zu dem Schluss, dass es noch 5-10 Jahre halten wird. Dann wird es aber tatsächlich um 200.000 Kronen kosten. Da das Haus jetzt billig ist, rechne ich den Preis in die Kaufsumme ein. Eine neue Heizung liegt bei 120.000, da ich dann eine varmepumpe für Warmwasser und Heizung für das ganze Haus kaufen werde. Aber mit all den Kosten bin ich immer noch unter dem, was eine kleine Stadtwohnung kosten würde.

Zur Aussage, dass solche Häuser schon schlecht waren, als sie gebaut wurden sage ich jetzt mal nichts... Ich kenne so viele schlecht gebaute Häuser aus den letzten 20 Jahren, die sicher keine 150 Jahre stehen werden. Es ist halt eine Frage was man von einem Haus will. Wer ein Niedrigenergiehaus mit glänzenden Oberflächen und ohne Arbeitsaufwand braucht guckt sich kein altes Bauernhaus an. Wen ständiges Streichen und Kalken nicht stört (oder gar wie ich altes Handwerk toll findet), der kann das machen. Ich habe für Jobs schon monatelang im Wohnwagen ohne Bad gelebt, ich habe relativ niedrige Ansprüche. Dafür gruselt es mich bei den fast garten- und definitiv charakterlosen Häusern in den Neubausiedlungen, die sich in dänisch-Suburbia gerade so breit machen. Die sind wirtschaftlich und arbeitsmäßig natürlich viel vernünftiger. Kosten aber im Gegenzug das 4 bis 6 fache, und man kann dem Nachbarn den Zucker gleich durchs Fenster reichen, so dicht hocken sie aufeinander.

Ich werde ohne Frage in den nächsten Jahren fluchen, schimpfen und schwitzen ohne Ende. Und der Wiederverkaufswert so eines Hauses ist gleich Null, da mache ich mir keine Illusionen. Aber erst mal plane ich, dort zu wohnen bis ich ins Altersheim muss. Dafür hätte ich ein kleines Haus mit Stockrosen, einen Garten mit alten Bäumen und die Stadt so nah, dass ich weiterhin zu meinen Abendkursen und Veranstaltungen kann.

Aber nun warte ich erst mal den nächsten Rapport ab, der morgen oder Donnerstag da sein sollte. Umentscheiden kann ich mich immer noch.

Viele Grüße
Fischgrete

[Udenlandsdansker]

Optimismus oder nicht, meine Erfahrungen damit basieren darauf, daß ich mich mehrere Häuser von der Sorte angeschaut hatte (als Ferienhaus), bevor ich mich für ein neueres, normales, Standard-Sommerhaus entschied.

Ich kann Deine Gründe für ein solches Haus sehr gut verstehen, die eintönige Vororts-Einfamilien-Häuser aus den 70er-Jahren aus gelben Ziegelsteinen und mit braunem/grünem Holz sind zwar qualitativ noch schlechter, ich persönlich würde dennoch nicht in Deiner Richtung schauen.

Viel Glück dabei, würde mich freuen, wenn meine Vermutungen nicht wahr werden

[Fischgrete]

Danke schön!
Auf mich trifft einfach der Satz 'Beggars can't be choosers' zu.

Als Sommerhaus würde ich mir so ein altes Haus übrigens auch nicht zulegen, da finde ich nämlich viele der älteren wirklich schön (warum die Dänen so nette Sommerhäuser in allen Altersklassen haben, aber ihre Wohnhäuser fast immer so hässlich sind ist mir ein Rätsel), und ich würde ungern alle Ferien irgendwo hinfahren, nur um dann dort zu bauen.

Bei meinem Haus kann ich ja immer mal abends ein bisschen, am Wochenende ein wenig mehr und in den Ferien ordentlich rumwerkeln. Nach vielen Jahren mit Arbeit in diversen Ländern bin ich einfach so weit auch im Urlaub Nest zu bauen und meine Scholle zu beackern. Würde ich noch Reisen wollen, wäre dies das falsche Haus. So wie es ist kann ich im Wanderlust-Notfall immer mit dem Wohnwagen durch Dänemark oder Schweden zuckeln. Die Haus- und Katzensitter stehen ohnehin schon Schlange... Nun muss ich sie nur noch zum Fensterstreichen animieren!

[dina]

Fischgrete, ich wünsche dir viel Glück bei deinem Unterfangen
Es klingt auf jeden Fall spannend und ich kann dich gut verstehen. Was die Bausubstanz betrifft, so habe ich schon oft gehört, dass die Häuser von vor dem 2.Weltkrieg deutlich besser sind als die Nachkriegshäuser. Ganz schlimm sind die aus den 60 er Jahren.
Ich hoffe, du lässt und hier an deinen Erfahrungen teilhaben, wenn du dazu die zeit findest

LG Tina

[Reimaracarc]

Ich fände es auch mal nett Bilder zu sehen. Dann kann man das auch besser von unserer Seite einschätzen.

[Fischgrete]

Hallo,

ich habe gerade versucht, Bilder anzuhängen, aber selbst bei der kleinsten Auflösung auf die mein Computer schrumpft scheitere ich immer noch mit den Forumseinstellungen. Ich probiere es später noch mal, jetzt ruft die Arbeit wirklich zu laut!

Liebe Grüße
Fischgrete